Imóvel herdado sem inventário: riscos, multas e como regularizar.

O que acontece se o herdeiro ou meeiro não fizer inventário de um imóvel?

O imóvel é da família, mas está travado.

Quando alguém falece deixando imóvel, muita gente pensa: “depois resolvemos”. O problema é que, juridicamente, o tempo começa a gerar custo, risco e bloqueio patrimonial.

A herança se transmite com a morte, mas, até a partilha, o direito dos herdeiros sobre o acervo é indivisível, como uma universalidade. Isso significa que o imóvel pode até “pertencer à família” em sentido sucessório, mas ainda não está regularizado em nome de quem efetivamente ficará com ele. O Código Civil trata a herança como um todo unitário até a partilha. (TJDFT)

O inventário é o procedimento que identifica herdeiros, meeiro, bens, dívidas, tributos e a forma de divisão. Sem ele, a família fica com um patrimônio valioso, mas juridicamente engessado.

O prazo existe: inventário não é opcional

Pelo CPC, o inventário e a partilha devem ser instaurados em até 2 meses contados da abertura da sucessão, isto é, da data do óbito, e concluídos nos 12 meses seguintes, salvo prorrogação. (Planalto)

Na prática, muitos inventários são feitos depois do prazo. Isso não impede a regularização, mas pode gerar multa tributária conforme a legislação do Estado ou do Distrito Federal. A própria Resolução 35 do CNJ admite que a escritura de inventário pode ser lavrada a qualquer tempo, cabendo ao tabelião fiscalizar eventual multa prevista na lei tributária local. (Atos CNJ)

E o STF já consolidou que não é inconstitucional a multa estadual pelo atraso no início ou na conclusão do inventário. (Supremo Tribunal Federal)

O que pode acontecer se não fizer inventário?

1. O imóvel não fica plenamente regularizado no Registro de Imóveis.

A matrícula continua em nome da pessoa falecida. Isso dificulta venda, financiamento, doação, regularização urbanística, desmembramento, averbação de construção e qualquer operação que exija titularidade atualizada.

2. A venda fica insegura ou inviável.

O comprador cuidadoso pede matrícula atualizada, certidões, cadeia dominial e prova de poderes de quem assina. Sem inventário, a negociação perde valor, atrai deságio ou exige soluções mais complexas, como cessão de direitos hereditários, alvará, escritura com venda autorizada ou inventário prévio.

3. O ITCMD, custas e emolumentos podem aumentar.

O custo não é apenas “imposto”. Normalmente há ITCMD estadual, certidões, emolumentos de cartório, registro imobiliário, possíveis débitos de IPTU, condomínio, taxas, honorários e eventual multa por atraso. O ITCMD varia por Estado e deve ser analisado conforme a legislação local; a alíquota máxima nacional é historicamente tratada no limite de 8% pela Resolução do Senado n.º 9/1992. (Repositório Ipea)

4. Dívidas do imóvel continuam correndo.

IPTU, condomínio, manutenção, ocupação irregular, deterioração e litígios entre familiares podem consumir valor econômico. O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança, mas a organização do inventário ajuda a demonstrar o limite patrimonial herdado. (Normas Legais)

5. Conflitos familiares ficam mais caros.

Quanto mais tempo passa, maior a chance de morte de herdeiros, nascimento de novos interessados, perda de documentos, divergência sobre posse, aluguel, benfeitorias, venda informal e prestação de contas.

Inventário judicial ou extrajudicial?

O caminho mais eficiente depende do caso. O inventário extrajudicial, em cartório, tende a ser mais rápido quando há consenso, documentação suficiente e atendimento aos requisitos legais. A Resolução 35 do CNJ disciplina a escritura pública de inventário e partilha e prevê que ela é título hábil para registro civil, registro imobiliário, transferência de bens e levantamento de valores. (Atos CNJ)

Após alterações de 2024, a norma também passou a prever hipóteses relevantes: nomeação de inventariante por escritura, possibilidade de alienação de bens do espólio por escritura observados requisitos, inventário extrajudicial com menor/incapaz em condições específicas e inventário com testamento em cenários delimitados. (Atos CNJ)

Quando há conflito, dúvida sucessória, disputa sobre união estável, incapaz sem atendimento dos requisitos, testamento sem etapa judicial necessária, bem no exterior ou impugnação relevante, a via judicial pode ser necessária.

Checklist mínimo para se preparar

Antes de procurar orientação, reúna:

Pessoa falecida: certidão de óbito, RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento atualizada, pacto antenupcial se houver, certidão de testamento pela CENSEC, dados fiscais e dívidas conhecidas.

Herdeiros e meeiro: RG, CPF, estado civil, profissão, endereço, e-mail, certidões atualizadas, regime de bens e dados dos cônjuges quando necessários.

Imóvel: matrícula atualizada, certidão de ônus, IPTU/valor venal, débitos municipais, condomínio, contratos de locação, informações de posse, benfeitorias, construções não averbadas e eventuais penhoras ou indisponibilidades.

Esse modelo segue a lógica do “dossiê do inventário” adotada no exemplo anexado: transformar ansiedade em documentação organizada, para reduzir retrabalho e acelerar a estratégia jurídica.

Conclusão

Não fazer inventário não preserva o patrimônio: apenas adia o problema, aumenta o custo e reduz a liquidez do imóvel. O melhor caminho é diagnosticar cedo: quem são os herdeiros, se há meeiro, qual é a situação da matrícula, quanto pode custar o ITCMD, se há consenso e se o caso comporta cartório ou exige juiz.

Se existe imóvel em nome de pessoa falecida, comece pela matrícula atualizada e pelo levantamento dos herdeiros. A regularização sucessória é o primeiro passo para proteger, vender, registrar ou dividir o patrimônio com segurança.

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